Nell’articolo di oggi parleremo di abitabilità e vedremo quali sono i requisiti minimi che deve avere una casa.
Faremo anche un approfondimento per quanto riguarda il nostro territorio, Varazze.
Siete quindi nel posto giusto se state per ristrutturare la vostra casa oppure se state pensando all’acquisto di un immobile che vorreste risistemare e desiderate una prima informazione per arrivare preparati di fronte al progettista.
Partiamo dalla definizione da vocabolario: l’abitabilità è l’insieme delle condizioni che rendono praticamente abitabile un ambiente, un edificio.
La normativa di riferimento
Si parla di “insieme di condizioni”, ovvero dei requisiti che la casa deve avere per essere certificata abitabile.
Questi requisiti sono stabiliti dalla normativa nazionale e dai regolamenti edilizi locali ed hanno lo scopo di garantire la salubrità dell’immobile.
Il primo riferimento normativo che ci interessa è il D.M. del 05/07/1975
I criteri ivi stabiliti riguardano:
Metratura
La casa deve avere una metratura minima correlata al numero di occupanti ed alla destinazione d’uso del locale.
La superficie abitabile, ovvero il calpestìo, deve essere di 14 mq per ciascuno dei primi quattro occupanti ed ampliata di ulteriori 10 mq dal quinto occupante in poi.
Una casa per cinque persone deve quindi avere una superficie minima di (14×4)+10 = 66 mq.
E se si parla di un monolocale qual’è l’ampiezza minima?
I monolocali devono essere almeno 28 mq se occupati da una sola persona ed almeno 38 mq se per due persone.
Esistono deroghe per gli immobili classati C/2 (magazzini) e per gli edifici storici.
Ampiezza minima dei singoli locali
Gli ambienti interni devono essere adeguatamente suddivisi secondo metrature minime.
Le camere da letto doppie devono avere superficie di almeno 14 mq, mentre le singole necessitano di almeno 9 mq e devono essere dotate di finestre, così come la cucina.
Altezza minima
L’altezza interna degli ambienti (dal pavimento finito al soffitto) deve essere di 2,70 m, misura che può essere ridotta a 2,40 m per ripostigli, corridoi e bagni.
Dopo il 2015 è stata inserita un’integrazione, che porta la misura a 2,60 m nel caso in cui vengano installati pannelli radianti a soffitto.
Se ci si trova in comune oltre i 1000 mt di altitudine tali altezze sono da ridurre a 2,55 m.
Rapporto aero-illuminazione
L’ampiezza, ovviamente, non basta a garantire che l’immobile sia salubre e confortevole per i suoi occupanti, ma è necessario anche che all’interno il ricambio d’aria sia adeguato, così come l’illuminazione naturale diretta.
La sufficienza della superficie finestrata apribile è stata fissata nella misura di 1/8 della superficie pavimento, rapporto in grado di garantire che durante il giorno la luce diretta naturale ed il flusso d’aria siano appropriati.
Altri due riferimenti normativi utili:
Il d.p.r. nr.380 del 2001
che ha unificato i certificati di abitabilità (riguardante unicamente gli immobili destinati ad uso residenziale) e di agibilità (riguardante i soli immobili ad uso non residenziale).
Il d.lgs nr.222 del 2016
che ha sostituito tutto quanto sopra con la S.C.A., ovvero con la Segnalazione Certificata di Agibilità, documento che viene redatto da un tecnico competente, che la presenta al comune e si assume la responsabilità della dichiarazione.
Cosa succede se devo ristrutturare un edificio già esistente e/o facente parte di un centro storico con particolari caratteristiche?
Non preoccupatevi, ci sono specifiche indicazioni, definite nei regolamenti edilizi locali dei singoli Comuni.
Qui sotto trovate un focus sul nostro territorio, Varazze.
Il territorio di Varazze
Se ti trovi a Varazze e ti stai domandando “Abitabilità: quali sono i requisiti minimi per un appartamento?” leggi qui sotto, questa sezione è per te.
La bellezza della nostra cittadina risiede per una buona parte nel suo patrimonio edilizio fatto di elementi tipici e particolari tagli architettonici che debbono essere tutelati e la ristrutturazione potrebbe perciò apparire un po’ ostica, ma per fortuna nei regolamenti locali, facilmente consultabili dal sito del Comune di Varazze, sono contenute tutte le indicazioni del caso.
Nel regolamento edilizio comunale vengono “cucite a misura” del territorio tutte le indicazioni della normativa nazionale riguardanti sia le modalità operative, di presentazione della documentazione necessaria ecc.. sia prescrizioni sulla qualità degli interventi.
Il testo è articolato e molto preciso e l’applicazione a specifici casi potrà essere chiarita con un progettista, noi qui vedremo qualche indicazione di massima, suggerita da domande che spesso ci vengono rivolte da chi voglia acquistare un immobile in Varazze.
Proprio all’inizio del titolo III il regolamento esordisce con un’indicazione generale, da tenere sempre presente:
Se si interviene sul patrimonio edilizio esistente e l’immobile ha caratteristiche tipologiche, strutturali e architettoniche tali da non consentire il raggiungimento delle soglie stabilite dalle norme nazionali, si può derogare, a patto che venga dimostrata la miglioria igienico-funzionale rispetto alla situazione in atto (sarà il tecnico ad allegare, ove occorra, il parere dell’ASL competente).
Partiamo con le domande-tipo
– che ovviamente vanno poi verificate, caso per caso, con un tecnico –
“Signora Daniela, vorrei acquistare l’appartamento che abbiamo visitato in piazza Dante, quello mansardato, ma ho un dubbio!
C’è l’altezza necessaria? Non è che se ristrutturiamo ci fanno problemi?”
Possiamo rispondere con un bel “Tranquilli! Si può fare!“
Se il solaio non è orizzontale si deve calcolare l’altezza media, che deve essere di 2,10 m e, comunque, per strutture di pregio architettonico si può derogare, a patto che vengano eseguite opere che portino ad un miglioramento, per garantire la ventilazione naturale degli ambienti.
“Mi scusi Giacomo, ho una domanda.
Forse lei può darmi una prima indicazione.
Questa casa mi piace, ma sarebbe fondamentale per me cambiare la disposizione della zona giorno e del cucinotto.
Ci sono indicazioni da rispettare perché sia a norma, vero?”
Giusta intuizione. Sì, ci sono normative da rispettare per gli ambienti ove vengono preparate pietanze.
Le cucine, ad esempio, devono avere una superficie utile abitabile non inferiore a 7 mq ed una superficie finestrata apribile pari almeno ad 1/8 del pavimento, per garantire il ricambio d’aria.
Per gli angoli cottura la superficie utile abitabile minima è di 3 mq e l’apertura che connette alla zona giorno deve avere un’ampiezza di almeno 1,50 m di larghezza per 2,20 m di altezza.
L’eliminazione di fumi/odori/vapori deve avvenire tramite canna fumaria indipendente e prolungata fino alla copertura ed oltre la zona di reflusso.
Naturalmente un tecnico, esaminando l’appartamento, potrà fornire indicazioni specifiche sul singolo caso ed illustrare eventuali deroghe.
“Questo terreno mi interessa decisamente, farò fare lo studio di fattibilità per costruire la mia nuova casa.
Secondo lei il terrapieno che si trova verso nord sarà un problema?”
La fase di progettazione deve tenere conto di molteplici fattori perché sia garantita la salubrità dell’immobile.
L’attenzione, ad esempio, va al terreno su cui si va ad edificare (se ex discarica, se le acque sono correttamente canalizzate), alla distanza dei terrapieni, alla misura delle intercapedini ed altre caratteristiche, tutte ben definite nel sopraccitato regolamento edilizio comunale.
Tra gli obiettivi della progettazione deve esserci inoltre la realizzazione della massima disponibilità solare durante l’inverno, nonché la corretta schermatura d’estate attraverso tende, persiane, pareti vegetali.
Eccoci giunti alla chiusura di questo articolo, nel quale abbiamo fatto una panoramica sull’abitabilità e su quali siano i requisiti minimi per un appartamento.
In caso di dubbi o applicazione su specifici casi potete contattarci, vi aiuteremo a chiarirli in sinergia con il nostro tecnico di fiducia, per realizzare la casa dei vostri sogni.
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