Rieccoci con il nostro appuntamento trimestrale con il rapporto Nomisma, il primo di questo 2023, che svela come il mercato immobiliare, stando ai dati, è tornato ai livelli pre-Covid.

In questo articolo vedremo brevemente quali sono state le dinamiche determinanti e quali siano le previsioni per il resto dell’anno.

Iniziamo subito dal cuore della questione.
Cosa è capitato nel mercato immobiliare nel trimestre gennaio – marzo 2023?

Gli esperti hanno avuto conferma delle preoccupazioni espresse nello scorso rapporto di novembre (se ve lo siete persi trovate il nostro riassunto qui).

Gli eventi possono raggrupparsi in 4 punti: la recessione mancata, il crollo prezzi dell’energia, l’inefficacia della politica monetaria e le aspettative “in mare aperto”.

  • La recessione mancata
    Come tutti ben ricordiamo ad agosto ’22 il prezzo del gas salì alle stelle e si delineò una previsione di recessione ma, contrariamente a questa aspettativa funesta, l’economia italiana nel primo periodo del 2023 è cresciuta più di tutte, con un PIL del 3,9.
    Abbiamo sorpassato tutti gli altri Paesi europei, compresa la Germania, oltre a Stati Uniti e Cina. L’unica superiore è l’Inghilterra, perché possiede una grane quantità di petrolio.

  • Calo del prezzo del gas
    Ad oggi il gas ha un prezzo 10 volte inferiore rispetto al 2022.
    L’anno termico, infatti, grazie al caldo ha chiuso senza consumo ed il prezzo è crollato perché le nostre riserve erano piene e la domanda era pochissima.
    Carbone e petrolio sono calati insieme al gas, che di solito li sostiene, così come l’energia elettrica, che a sua volta serve a sostenere le materie prime.
    Tutte queste correlazioni portano ad un crollo generale dei prezzi per l’energia e le materie prime.

  • Inflazione
    L’aumento del gas ed il riverbero sulle materie prime hanno portato in alto l’inflazione durante il 2022. Quest’anno la stessa continua a pesare sui consumatori, incidendo sul loro potere d’acquisto.

  • Aspettative degli operatori del settore
    Per gli investitori è fondamentale capire come andranno i tassi.
    La FED, nel rapporto di febbraio, ha annunciato il prosieguo delle politiche monetarie restrittive. Le aspettative sono instabili a causa delle oscillazioni della borsa.

A conti fatti, gli esperti affermano che l’Italia sia un paese da un lato sempre più ricco e dall’altro sempre più in difficoltà, in quanto i salari continuano a non essere adeguati.

Adesso che abbiamo dato uno sguardo al quadro economico nel quale siamo inseriti, abbiamo tutti gli strumenti necessari per fare un FOCUS sul mercato IMMOBILIARE.

La situazione attuale del mercato immobiliare

L’andamento del mercato immobiliare dipende, ovviamente, dalla propensione all’acquisto da parte delle famiglie.
La forbice aperta tra salari e tasso di inflazione (gli uni fermi e l’altro in crescita) è un gap importante, in quanto quello ad essere maggiormente colpito è proprio il potere di acquisto.

In questo scenario si delineano 4 categorie di famiglie, come potete vedere dall’immagine riportata qui.

Fonte: Nomisma

Dal grafico si evidenzia la polarizzazione della capacità reddituale di cui sopra.
Chi aveva situazione florida e stabile mantiene il proprio status, mentre per molti il potere di acquisto e la capacità al risparmio si sono ridotte.
Questo si riflette sul mercato immobiliare con una riduzione delle intenzioni di acquisto perché una componente notevole di domanda ha trovato soddisfazione negli ultimi due anni, grazie alle agevolazioni, mentre ora si sta verificando una pausa di riflessione.

Il nostro mercato immobiliare è dipendente dal credito da parte delle banche più di quanto non lo fosse in passato.

Ecco perché ad ogni rapporto guardiamo al quadro economico generale, il cui andamento determina la propensione alla concessione di mutui e prestiti da parte degli istituti di credito.

 

Guardando il credito allo stato attuale ci si rende conto che:

  • La domanda si è ridotta a causa della percezione di maggiore debolezza e per il sentimento di autocensura da parte delle famiglie, le quali sapendo che l’istituto credito negherebbe il credito, non lo richiedono.

  • L’irrigidimento dei criteri che presidiano le scelte delle banche è un elemento che ritorna (dal post 2008) a causa della preoccupazione (non per un eccesso di credito pre 2008).
    I modelli delle banche sono pessimistici rispetto a quella che poi è la realtà, i cui dati non vengono ritenuti sufficientemente tranquillizzanti.

Tutto quanto sopra è ciò che orienta il mercato delle compravendite.

Il settore residenziale negli scorsi due anni è andato benissimo ed i livelli delle compravendite hanno dati straordinari.
Questa dinamica si sta progressivamente attenuando e stiamo entrando nel nuovo anno con un rallentamento delle compravendite.
La prima parte dell’anno ha numeri minori rispetto al passato, sia in termini di domanda che di prezzi, che si stanno stabilizzando.

Nelle fasi di crescita dell’inflazione, di solito, il mercato immobiliare garantiva copertura dalle dinamiche inflattive.
Questa volta non è così per alcuni fatti nuovi:

  • mancata indicizzazione dei salari: l’inflazione è cresciuta molto (più del 2% negli ultimi cinque anni e a doppia cifra lo scorso anno) rispetto ai salari (1% negli ultimi cinque anni), che non riescono a farvi fronte;

  • c’è poca offerta del nuovo prodotto, che consentirebbe di veicolare un aumento delle materie prime sul mercato immobiliare, cosa che, invece, non avviene;

  • la minor concessione del credito fa aumentare la distanza di possibilità di accesso al mercato. Non c’è, quindi, alcuna surroga al mancato aumento dei salari.

CONCLUSIONE E PREVISIONI

Nel 2023 il mercato calerà del 14% circa, si ritorna cioè alla previsione che era stata fatta per un 2023 in assenza di Covid.
Esaurita la sbornia post pandemia il mercato torna su livelli normali, riferiti al medio periodo.

Per le locazioni c’è invece grande dinamismo grazie a:

  • la ritrovata vitalità di studenti e turismo;

  • la porzione di domanda che si rivolge alla locazione per scelta;

  • la porzione di domanda che non può avere accesso alla compravendita e che si sposta, quindi, necessariamente, sulla locazione.

L’offerta, per contro, è insufficiente rispetto alle esigenze e quindi i valori salgono, escludendo le componenti più fragili.

Si crea un problema di accessibilità al mercato soprattutto nelle grandi città (esempio noto su Milano).

Eccoci al termine di questo rapporto sull’andamento del mercato immobiliare nel primo trimestre 2023.

L’appuntamento è per il prossimo trimestre, quando vedremo se le previsioni hanno trovato riscontro ed avremo modo di dare uno sguardo alla seconda metà dell’anno.