Pochi giorni fa abbiamo seguito il terzo rapporto di Nomisma, che esamina l’andamento del mercato immobiliare.
Evento sempre molto interessante, poiché permette di capire come si muove, in numeri, il settore immobiliare.
Il 2022 è stato un anno particolare, che ha portato al verificarsi di alcune contraddizioni.
Riassumiamo di che cosa si tratta.
Come è facile intuire, il quadro economico complessivo è molto particolare. Dagli anni scorsi abbiamo ereditato un clima incerto, che quest’anno è stato affiancato da numerose contraddizioni.
Le contraddizioni
La prima contraddizione riguarda quelli che ormai sono i sorvegliati speciali: gas e inflazione.
A giugno 2022 tutti abbiamo visto salire il prezzo del gas, perché la sua quantità sul mercato si era ridotta. Fin qui tutto normale, considerando la legge della domanda e dell’offerta.
Al momento la quantità immessa sul mercato si è ridotta ancora, ma il prezzo sta scendendo.
Perché? Perché gli Stati hanno acquistato quest’estate, giungendo alla quantità di riserva necessaria per l’inverno, e il gas in vendita adesso, seppur poco, è tutto disponibile.
L’inflazione è salita all’11,9%, ma non è questa la quota che interessa la maggior parte della popolazione.
Quello che più interessa è la CORE, cioè quella quota di inflazione che va ad influire sul carrello della spesa.
E’ qui che la variazione è evidente, come si vede dal grafico qui sotto.
Se prima su un totale del 4% la CORE era minore dell’1%, adesso, su un totale di 11,9% la CORE è del 5,3%. Un notevole incremento.
Possiamo dire con certezza che il potere di acquisto è stato colpito in maniera incisiva.
Fonte: Nomisma
La seconda contraddizione è collegata alla prima.
Le politiche monetarie restrittive che i Paesi hanno messo in atto, infatti, invece di sortire l’effetto di rallentare il consumo ed abbassare, quindi, la CORE, hanno sortito l’effetto contrario, vedendo salire la stessa.
Passiamo alla terza contraddizione: rame, oro e borsa.
Normalmente, se il mondo è in recessione rame e borsa crollano, mentre l’oro (bene rifugio) sale.
Com’è andata nel 2022?
L’oro è rimasto fermo, il rame è crollato per poi salire proprio nel momento di stretta monetaria e la borsa continua tutt’oggi ad avere operatori positivi.
Ultima contraddizione: il cambio euro-dollaro.
I tassi di cambio €/$ sono scesi a causa dell’andamento delle politiche monetarie (la stretta fa aumentare il valore) e per l’effetto della bilancia dei pagamenti, che in Europa è in negativo a causa dell’aumento dei costi dell’energia.
Come va in Italia?
In Italia la contraddizione è lampante.
Il nostro Paese ha avuto una crescita incredibile, nonostante la crisi energetica e le conseguenze della guerra in atto.
L’occupazione è altissima, anche se i salari risultano più bassi, in termini di potere d’acquisto.
Ciò che completa il quadro contraddittorio è il clima di fiducia, che è negativo, nonostante nei numeri non vi siano segni di recessione.
Le previsioni per l’Italia 2023
Considerando quanto detto sopra vediamo chiaramente come questo complicato quadro, che sembrerebbe pendere in negativo, nella realtà dei fatti non abbia avuto conseguenze.
I dati sono quindi confortanti.
Per il 2023 molto dipenderà dall’andamento del costo delle materie prime: se i prezzi resteranno stabili la forza della manifattura riuscirà a tenere ed anche il 2023 sarà positivo. Se invece i prezzi subiranno significativi incrementi l’Italia rischierà una recessione.
Le premesse ci consentono, in ogni caso, di mantenere un atteggiamento positivo.
FOCUS SUL SETTORE IMMOBILIARE
Facciamo ora un breve excursus, specifico, sull’andamento del mercato immobiliare.
Esattamente come per il quadro economico generale, i riflessi dei rincari nei dati non si vedono ancora.
Il 2022 è andato meglio del previsto.
La intenzioni di acquisto delle famiglie si sono ridotte, ma in termini numerici la riduzione non viene rilevata.
Per quanto riguarda il credito, se post Covid è stato fondamentale ed ha, anzi, aiutato, grazie ai bassi tassi di interesse, oggi rappresenta un “imbuto”, le cui maglie si sono infittite.
Le banche hanno oggi adottato un atteggiamento prudenziale, poiché preoccupate dal quadro economico, ed i tassi di interesse si sono innalzati.
Questo comportamento non è giustificato dai dati, ma solo dalla prospettiva.
Nel 2022 il mercato immobiliare è cresciuto e possiamo dire, quindi, che eventuali effetti della crisi hanno subito un ritardo.
Nel 2023 potrebbe verificarsi una flessione delle vendite, che tenderanno poi ad una stabilizzazione comunque elevata, se guardate rispetto al tempo del Covid.
Per che cosa le famiglie sono disposte a spendere di più?
Ci sono caratteristiche, nelle ricerche, per cui gli acquirenti sono maggiormente disponibili a spendere:
Quali caratteristiche, invece, non sono più così importanti negli occhi di un acquirente?
Ebbene, quasi sparisce la volontà di trasferirsi fuori dal comune del capoluogo. La periferia si dimostra il punto di sintesi ideale.
Gli indicatori
Gli indicatori di mercato nel 2022 sono buoni.
I tempi di vendita e gli sconti sono ulteriormente migliorati.
Il mercato dei residenziali ha registrato un leggero peggioramento.
La dinamica resta all’interno di un percorso di crescita, nonostante l’attuale peggioramento. La crescita quindi resta, anche se più contenuta rispetto ad inizio anno. Ciò è un riflesso della minor intensità della domanda.
Per quanto riguarda le locazioni, chi non trova sbocco sul mercato della compravendita si rivolge qui. L’aumento dell’intenzionalità porta, quindi, ad un aumento dei canoni.
Il livello dei prezzi attuale, comunque, non è al massimo registrato (siamo intorno al 70%) e possiamo, pertanto, stare tranquilli. Non siamo in fase di bolla immobiliare.
La previsione 2023
A seguito di questa analisi possiamo evincere che, per il 2023, l’intensità della crescita del mercato immobiliare si ridurrà, ma l’intonazione rimarrà positiva.
Abbiamo terminato questo viaggio sull’andamento del mercato immobiliare 2022 / previsioni per il 2023.
Ci vediamo nel 2023, con i prossimi aggiornamenti!
